LE VIAGER LIBRE :

On parle de “viager libre” quand le vendeur (appelé également crédirentier) ne vit pas dans les lieux soit parce que le bien est loué (on parle dans ce cas de viager libre par perception des loyers) ou parce qu’il n’en conserve pas l’usage du fait qu’il ne vit pas dans les lieux.

Dans ce type de viager, l’acquéreur (débirentier) a immédiatement la libre disposition du bien acquis. Il peut soit l’occuper personnellement soit le louer pour en tirer des revenus. Etant donné que le viager est libre, toutes les charges de copropriété incombent au débirentier au même titre que la taxe d’habitation ou de la taxe foncière…

En résumé cette formule se prête tant à des personnes à la recherche d’une habitation immédiate qu’à des investisseurs souhaitant louer les biens.

Pour les primo accédants, il est possible dans ce type de formule de toucher les allocations pour le logement.

A noter que la demande est très forte pour cette typologie de viager alors qu’il y a très peu de biens en viager libre.

LE VIAGER OCCUPÉ :

Ce type de viager est le plus couramment rencontré (99% des cas).

Le vendeur (crédirentier) se réserve le droit d’habitation pendant toute sa vie durant, c’est à dire qu’il vit dans les lieux jusqu’à son décès. Comme un locataire, il assure à ce titre les charges dites “locatives”. Le débirentier quant à lui s’acquittera des charges dites non récupérables, de l’impôt foncier (sauf les ordures ménagères à la charges du crédirentier) et des gros travaux. Il n’a la jouissance du bien qu’au décès du crédirentier.

Cette formule correspond à une clientèle d’investisseurs envisageant l’habitation du bien vendu dans un certain nombre d’années. Les calculs de viager se font à partir de la valeur dite “occupée”, c’est-à-dire de l’ordre de 40% en dessous de la valeur réelle du bien. Compte tenu de la réserve du droit d’usage et d’habitation sur le bien par le crédirentier, le bouquet et la rente sont donc moins importants qu’en viager libre, de même pour les frais notariés.

VENTE À TERME

Il s’agit d’une forme de “crédit-vendeur” ou de “vente à tempérament”.

Le paiement du prix s’effectue par un versement comptant (apport sur lequel on ne peut pas faire de prêt bancaire) plus le paiement de mensualités réparties sur un nombre d’années (allant jusqu’à 20 ans) défini contractuellement .

Tout comme le viager, la vente à terme peut être libre, libre par perception des loyers, occupée ou semi occupée. Si la vente à terme est dite “occupée”, un abattement sur le prix sera pratiqué correspondant à la réserve de jouissance temporaire ou à vie du vendeur.

Pour un vendeur, la vente à terme bénéficie des mêmes garanties que celles prévues dans un viager, à savoir la clause résolutoire et le privilège de vendeur. Elle est donc aussi bien encadrée que le viager.

La vente à terme est surtout destinée à des gens qui sont trop jeunes pour faire un viager et cette solution est privilégiée lorsque les clients ont moins de 70 ans.

Elle permet de ne pas déshériter ses enfants lorsque l’on en a puisqu’en cas de décès avant le terme, les mensualités restantes resteront acquises aux héritiers du défunt.

Enfin fiscalement, elle revêt un atout particulier par rapport au viager car le comptant comme les mensualités ne sont pas imposables.

LA VENTE AVEC RESERVE DU DROIT D’USAGE ET D’HABITATION :

C’est un contrat de viager avec réserve d’occupation pendant toute la vie durant des vendeurs.

Un prix payé comptant étant versé par l’acquéreur, sans rentes.

C’est en fait un viager occupé sans rente.

LA NUE PROPRIETE :

La différence avec le contrat précédent réside dans le fait que le crédirentier peut louer les biens en cas de départ anticipé des lieux.

Fiscalement, il n’entre pas dans le patrimoine de l’acquéreur et donc n’est pas assujetti à l’ISF.

La nue propriété peut être temporaire ou à vie.

Du fait qu’il n’y ait pas de rente, la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation comme la nue propriété peuvent être financées par un prêt bancaire a contrario du viager pur ou de la vente à terme.

Par ailleurs, c’est deux types de contrats permettent de bénéficier d’un décote importante sur le bien ainsi que sur les droits de mutation.