QU’EST CE QUE LE VIAGER ?
Le VIAGER est ce que l’on appelle un “CONTRAT ALEATOIRE”. C’est un contrat particulier parce qu’il tire son essence du Hasard.
Le financement d’une telle opération s’effectue via le versement d’un apport (appelé bouquet) financé par les deniers propres de l’acquéreur, puis d’une rente viagère mensuelle calculée sur la valeur totale du bien et l’espérance de vie des crédirentiers.
En résumé, le VIAGER est un contrat qui permet de se financer par soi même en se passant complètement de LA BANQUE et des organismes financiers.
VIAGER LIBRE OU VIAGER OCCUPÉ ?
Le viager s’adapte aux perspectives de vie de chacun. Il permet de se loger pour les uns (Viager libre) ou de faire un placement pour les autres (viager libre avec perception des loyers ou viager occupé).
LE VIAGER LIBRE :
On parle de “viager libre” quand le vendeur (appelé également crédirentier) ne vit pas dans les lieux soit parce que le bien est loué (on parle dans ce cas de viager libre par perception des loyers) ou parce qu’il n’en conserve pas l’usage du fait qu’il ne vit pas dans les lieux.
Dans ce type de viager, l’acquéreur (débirentier) a immédiatement la libre disposition du bien acquis. Il peut soit l’occuper personnellement soit le louer pour en tirer des revenus. Etant donné que le viager est libre, toutes les charges de copropriété incombent au débirentier au même titre que la taxe d’habitation ou de la taxe foncière…
En résumé cette formule se prête tant à des personnes à la recherche d’une habitation immédiate qu’à des investisseurs souhaitant louer les biens.
Pour les primo accédants, il est possible dans ce type de formule de toucher les allocations pour le logement.
A noter que la demande est très forte pour cette typologie de viager alors qu’il y a très peu de biens en viager libre.
LE VIAGER OCCUPÉ :
Ce type de viager est le plus couramment rencontré (99% des cas).
Le vendeur (crédirentier) se réserve le droit d’habitation pendant toute sa vie durant, c’est à dire qu’il vit dans les lieux jusqu’à son décès. Comme un locataire, il assure à ce titre les charges dites “locatives”. Le débirentier quant à lui s’acquittera des charges dites non récupérables, de l’impôt foncier (sauf les ordures ménagères à la charges du crédirentier) et des gros travaux. Il n’a la jouissance du bien qu’au décès du crédirentier.
Cette formule correspond à une clientèle d’investisseurs envisageant l’habitation du bien vendu dans un certain nombre d’années. Les calculs de viager se font à partir de la valeur dite “occupée”, c’est-à-dire de l’ordre de 40% en dessous de la valeur réelle du bien. Compte tenu de la réserve du droit d’usage et d’habitation sur le bien par le crédirentier, le bouquet et la rente sont donc moins importants qu’en viager libre, de même pour les frais notariés.